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    按照新建商品房價格對被征收房屋進行評估是否合理?

    2022年02月14日17:09        法幫網      法律咨詢     我要評論

    天津律師為您普法:http://www.lostnear.com/tianjin/

    裁判要點

    新建普通商品房的價格既包括區位、用途、建筑結構、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素,也包括開發商人工成本、資金成本、依法繳納的各種稅費等運營成本,以及賺取的利潤,其中土地費用是按照招拍掛的價格確定的。除非院落面積遠遠大于房屋建筑面積,一般情況下按照新建普通商品房進行評估的價格,是高于類似房地市場價格的。

    裁判文書

    中華人民共和國最高人民法院

    行政裁定書

    (2019)最高法行申12632號

    再審申請人(一審原告、二審上訴人):劉紹英,女,1963年9月30日出生,回族,住天津市紅橋區。

    再審被申請人(一審被告、二審被上訴人):天津市紅橋區人民政府,住所地:天津市紅橋區勤儉道202號。

    法定代表人:袁家健,區長。

    一審第三人:劉紹俊,女,1956年6月24日出生,回族,住天津市紅橋區。

    一審第三人:劉紹蘭,女,1958年4月3日出生,回族,住天津市紅橋區。

    一審第三人:劉紹清,男,1954年3月30日出生,回族,住天津市河北區。

    再審申請人劉紹英因訴天津市紅橋區人民政府(以下簡稱紅橋區政府)房屋征收補償決定一案,不服天津市高級人民法院(2018)津行終374號行政判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查,F已審查終結。

    劉紹英向本院申請再審稱:1.被訴征收補償決定所依據的評估報告和分戶報告單的作出及送達程序均不符合法律規定,且己超過其自身有效使用期限,二審法院對此未予關注屬于事實認定錯誤。2.被訴征收補償決定中對再審申請人依法享有權利的院落未納入補償范圍,對房屋產權調換方式的裁決內容法律依據不足,其作出程序違反法律規定,二審法院對此未予關注屬于適用法律錯誤。3.二審判決的作出違反法律規定的訴訟程序,可能影響案件的公正審判。據此請求撤銷一、二審行政判決,將本案發回二審法院重新審理或改判紅橋區政府重新就被征收房屋及院落作出房屋征收補償決定。

    本院認為,根據再審申請人的再審請求,本案主要涉及以下三個問題:一是被訴征收補償決定所依據的評估報告和分戶報告單的作出及送達程序是否符合法律規定;二是被訴征收補償決定對再審申請人依法享有權利的院落未納入補償范圍,對房屋產權調換方式的裁決內容及其被訴征收補償決定的作出程序是否符合法律規定;三是二審判決的作出是否違反法律規定的訴訟程序。

    (一)關于被訴征收補償決定所依據的評估報告和分戶報告單的作出及送達程序是否符合法律規定的問題。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條第一款及第十七條的規定,房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示并轉交分戶評估報告。分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字,并加蓋房地產價格評估機構公章。本案中,紅橋區政府履行了公示程序,評估分戶報告單由兩名注冊房地產估價師簽字,并加蓋了房地產價格評估機構的公章,符合法定形式要求。紅橋區政府提供的《天津市房屋征收評估分戶報告單》系由選取的房屋征收評估機構作出,評估時點與房屋征收決定公告時間一致。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第二款“對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估,對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定”的規定,劉紹英如對評估結果有異議,可依法行使救濟權利。紅橋區政府提供的證據能夠證明天津市房屋征收評估分戶報告單已向劉紹英送達,《送達回執》有送達人、見證人簽名并記明拒收事實和日期,評估分戶報告單已告知對評估結果有異議的救濟途徑。劉紹英在收到評估分戶報告單后未向房地產價格評估機構申請復核評估,屬于自動放棄了相關的救濟權利。其也未提供證明《送達回執》及當事人拒簽屬于造假行為的證據。因此,劉紹英關于被訴征收補償決定所依據的評估報告和分戶報告單的作出及送達程序違反法律規定的主張不能成立。

    (二)關于被訴征收補償決定對劉紹英依法享有權利的院落未納入補償范圍,對房屋產權調換方式的裁決內容及其被訴征收補償決定的作出程序是否符合法律規定的問題。根據天津市人民政府津政發【2011】20號《關于貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例有關事項的意見》第二條第二項的規定“被征收房屋價值的補償,按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格評估確定。征收住宅房屋的,除被征收人要求按照類似房地產市場價格補償外,按照其所處區位的新建普通商品房市場價格評估確定”。紅橋區政府提供的《天津市房屋征收評估分戶報告單》已經注明“被征收人要求按照類似房地產市場價格補償,應當自收到分戶評估報告單3日內,向區縣房屋征收部門提供書面申請”,因劉紹英未提出申請,故紅橋區政府按新建普通商品房市場價格進行評估合法。新建普通商品房的價格既包括區位、用途、建筑結構、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素,也包括開發商人工成本、資金成本、依法繳納的各種稅費等運營成本,以及賺取的利潤,其中土地費用是按照招拍掛的價格確定的。除非院落面積遠遠大于房屋建筑面積,一般情況下按照新建普通商品房進行評估的價格,是高于類似房地市場價格的。劉紹英關于補償安置中紅橋區政府提供的房屋產權調換方式安置地點即不是原地也不是就近地段,損害了其合法權益的理由,對此,本院認為,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條第三款“因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”的規定,因紅橋區西于莊地區棚戶區改造(舊城區改建)項目的定向安置經濟適用房由天津市紅橋區實施行政管轄,與被征收地段距離適當,結合天津市作為直轄市市區可利用土地少的實際情況,定向安置經濟適用房區位屬于就近地段。并且該定向安置經濟適用房項目所處位置交通便利,規劃布局合理,規劃有街道辦事處、派出所、中小學、幼兒園、醫院、社區商業服務中心、公交站、停車樓等各類公共服務設施,建筑功能齊全,配套設施齊備。紅橋區政府提供的定向安置經濟適用房并不損害劉紹英的合法利益。被訴征收補償決定的作出符合法律規定,劉紹英的該主張難以支持。

    (三)關于二審判決的作出是否違反法律規定的訴訟程序的問題。因劉紹英對此并未提供證據予以證明,該主張不能成立。

    綜上,劉紹英的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規定的情形。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規定,裁定如下:

    駁回再審申請人劉紹英的再審申請。

    審判長孫江

    審判員于泓

    審判員楊科雄

    二〇一九年十二月二十四日

    書記員申澤斌

    來源:魯法行談

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