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  • 借名買房排除強制執行的法律規則——基于學說與案例的分析與展開

    2022年02月18日10:35        蘇米      法律咨詢     我要評論

    借名買房排除強制執行的法律規則——基于學說與案例的分析與展開

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    摘要

    借名買房人能否排除出名人的金錢債權人針對房屋申請的強制執行,是執行異議之訴理論與實務中的疑難問題。除借名購買政策性保障住房構成對公序良俗的違背而無效外,借名買房行為原則上應為有效。根據《民法典》對不動產物權變動的規定,借名人對借名所購房屋僅享有債權,借名人與出名人之間關于房屋所有權歸屬的約定并不產生物權效力。在債權競存的視角下,借名人對房屋并不享有物權期待權,并且其權利因未經登記而不得對抗出名人的執行債權人,故原則上借名人的權利不足以排除出名人的金錢債權人對房屋申請的強制執行,但對于借名人的基本生存居住權利則應特別對待。

    目錄:

    一、問題的提出二、借名行為的效力

    (一)是否構成通謀虛偽表示(二)是否違反法律、行政法規的強制性規定(三)是否構成違背公序良俗(四)是否構成惡意串通損害他人合法權益1. 違反限購政策借名購買普通商品房2. 違反限貸政策借名購買普通商品房三、借名買房的物權歸屬(一)借名買房物權歸屬的觀點分歧(二)民法典框架下的解釋進路1. 原因行為中當事人的真意考察2. 不動產登記作為物權變動形式要件的意義3. 借名合同中約定物權歸屬的效力四、借名買房人的民事權益是否得排除強制執行(一)借名人對房屋是否享有物權期待權?(二)非交易關系下的執行債權人是否可納入未登記不得對抗之“第三人”范疇?(三)不能排除執行是否讓借名人承擔了過重的法律后果?(四)例外情形之考量五、結論

    問題的提出

    借名買房人作為案外人能否排除出名人的金錢債權人針對房屋申請的強制執行,是近年來執行異議之訴理論與實踐中的疑難問題。雖然法律及司法解釋對法律行為的效力認定、不動產物權變動以及房屋買受人排除強制執行等均有規定,但未直接涉及借名買房排除強制執行的問題。對此,學界觀點莫衷一是,司法裁判結果迥異,這種分歧也延續到司法解釋和政策的制定過程之中。本文以學說觀點及相關裁判分歧為基礎,立足于《民法典》的框架,從解釋論的視角對借名行為的效力、房屋的物權歸屬、借名買房人的民事權益是否得排除強制執行等涉借名買房執行異議之訴中的分歧焦點問題加以分析探討。

    借名行為的效力

    借名買房,顧名思義,就是當事人之間約定由一方出名購買房屋并登記在其名下,但實際占有、使用、收益、處分等權利由另一方行使的行為。故借名買房實際上主要涉及兩個法律行為:出名人與借名人之間的借名行為,出名人與出賣人之間的房屋買賣行為。就涉借名買房執行異議之訴而言,糾紛發生在借名人(作為案外人)與出名人(作為被執行人)的債權人之間,雖然借名人對房屋是否享有權利與房屋買賣行為之間也存在關聯,但考慮到若房屋買賣行為無效,則出名人的債權人對該房屋的執行申請也無法成立,故借名行為是否有效,而非房屋買賣行為是否有效,才是界定借名人是否享有相應權利的關鍵,若答案為否,則其排除強制執行的訴求將面臨成為“無本之木”的困境,故這一問題向來是涉借名買房執行異議之訴中爭議的焦點問題。對借名行為的效力評判,可依據《民法典》的相應規定具體闡述如下。

    (一)是否構成通謀虛偽表示

    從《民法典》第146條規定看,通謀虛偽表示最為顯著的特點,就是當事人雙方均知曉對方表意不真實,不追求也不希望行為發生相應的法律效力。而在借名買房的場景下,借名人與出名人雙方就房屋的購買、登記、占有、使用、收益、處分等內容進行了明確約定,借名人以出名人的名義購買房屋并登記在后者名下的意思是明確、真實的,雙方就此事項達成了合意,因此,雙方就借名買房行為并不存在虛假的意思表示,故不構成通謀虛偽表示。樣本案例中也沒有裁判認為借名行為構成通謀虛偽表示。當然,樣本案例中有裁判在論證借名行為無效時援引“以合法形式掩蓋非法目的”的理由,但這種脫法行為或規避行為要么可歸入通謀虛偽行為,要么可通過法律解釋予以解決,故《民法典》已不再將其作為民事法律行為無效的事由。事實上,即使借名買房行為可能存在目的上的不合法或不正當,可能構成某種違法行為,由此需承擔相應的法律后果,但一般并不因此而無效。因此,《民法典》實施后不應再據此認定借名行為無效。

    (二)是否違反法律、行政法規的強制性規定

    《民法典》第153條第1款延續了原《合同法》及其司法解釋的精神,即認定民事法律行為效力的依據應當限于法律、行政法規的效力性強制性規定。對于借名行為是否違反法律、行政法規的強制性規定,可區分不同情形加以探討。實踐中常見的借名買房的情形主要可以分為三類,即借名購買經濟適用房等政策性保障住房,為規避限購、限貸等房地產調控政策而借名買房,以及除上述兩種情形之外借名購買普通商品房。為行文方便,下文分別稱之為情形一、二、三。對于情形一,涉及的主要是國務院及有關部委發布的意見或規章,這些規范性文件對購房主體資格作了明確限定,由此也引發了無相應購房資質的自然人借名買房的問題。258號文屬于部門規章并無爭議;對于國發24號文,雖然也有觀點認為應當歸入或比照行政法規對待而成為據以確認合同效力的依據,但該文件并非經國務院總理簽署并通過國務院令發布,并不符合法律規定的要件,因而并不屬于行政法規的范疇。因此,此種情形下的借名行為不構成違反法律、行政法規,當然也不應據此被認定無效。對于情形二,涉及的主要是國務院及其辦公廳發布的房地產調控政策,政策目標主要是通過限購和限貸等措施,遏制不合理的住房需求,抑制投機投資性購房。及至中共十九大提出了堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,房地產政策逐漸由短期調控轉向構建長效機制。有關國家部委以及多個地方政府均制定了相應的部門規章、地方性法規或規章以及政策。顯然,為規避此類限購、限貸政策而產生的借名買房行為,違反的并非法律、行政法規的規定,故不應據此被認定無效。對于情形三,當事人可能是為了減免稅收、逃避債務、隱藏真實財產或者基于身份關系而為,如果借名人為逃避債務而借名買房對其債權人造成損害,則后者可行使撤銷權撤銷這一行為;若為減免稅收而借名買房,即便因此而逃漏了相應稅費,屬于稅收征管法下對逃漏稅行為規制的范疇,也不因此導致借名行為無效;至于因身份關系而借名買房的情形,更與法律、行政法規的效力性強制性規定無關。由上所述可知,目前借名買房行為并不存在因素反法律、行政法規的強制性規定而無效的情況,

    (三)是否構成違背公序良俗

    近兩年來,隨著研究的深入和認識的深化,實踐中以前述兩個理由認定借名行為無效的案例愈發少見,認定借名行為無效的理由也越來越集中于違背公序良俗。但理論與實踐中的觀點分歧仍非常大。情形三一般而言與公序良俗無關,以此作為認定無效的理由主要存在于情形一和情形二。違反政策性保障住房政策、限購或限貸政策與違背公序良俗之間的關系是什么?將違反上述政策的法律后果均導入悖俗無效的解釋框架下是否妥適?值得深思。公序良俗在一般意義上被認為由公共秩序和善良風俗構成,前者系國家社會的一般利益。私法自治所彰顯的個人自由是民法的內核,而公序良俗則作為克服私法自治異化的解釋原則而存在,故其應當保有底線性、消極性與防御性之節制品格;而且,公序良俗本身在概念上就具有高度抽象性,內涵存在不確定性,因此,對其解釋適用,需做嚴格限制,以免被濫用。司法實踐中適用公序良俗原則時應保持足夠的謙抑性,尤其切忌把公序良俗原則的適用普遍化,將違反政策的情形一概裝入違背公序良俗的“口袋”處理。在評判政策是否屬于公序良俗的問題上,主要可從政策的層級與種類、規范對象、交易安全保護因素、監管強度以及社會影響等五個方面加以考量。一般來說,只有當違反政策的行為可能造成嚴重的社會后果時,才能以違背公序良俗為由認定合同無效;卮疬`反前述政策是否構成悖俗無效的問題,還應以此為基本準則展開?紤]到借名購買政策性保障住房與因限購、限貸購房情形所針對的房屋類型、購房群體以及所要達至的目的均存在較大差異,故仍應區分不同類型加以分析。經濟適用房等政策性保障住房政策所欲實現的目標是要滿足城市中低收入家庭等住房困難群體的基本住房需要,故在情形一下爭議的焦點實際上在于借名買房行為是否會影響該目標的實現,并因而構成對公序良俗的違背。有法院認為,借名購買經濟適用房的“行為目的及方式均存在不正當性,但是其行為并未損害公共利益”。有觀點則認為經濟適用房的建設與配置涉及公共利益,不具備購房資格的借名人取得經濟適用房違背了公共利益。筆者認為,建設經濟適用房等政策性保障住房所涉及的土地往往是以劃撥方式或較低的出讓價格取得的,政府通過為中低收入家庭等住房困難群體提供具有政策性的保障住房,旨在平衡利益分配,維護社會公平,因而該政策是具有社會保障性質的公共政策。而借名人通過出名人購買房屋,雖然因出名人本身符合相應購房資質而并未導致總體上享受政策保障人群的擴大,但由于政策性保障住房數量上的稀缺性,而出名人此時并無購房需求或購房能力,借名買房實際上是擠占了該群體中其他具有住房需求且有購房能力的主體的購房機會,從而對這一公共政策所要實現的目標造成重大影響,故認定其因構成對公序良俗的違背而無效,具有相當的合理性。對于為規避限購政策而借名買房的情形,有觀點認為,因只涉及合同雙方當事人的利益,不影響社會公共利益,此類借名合同應當認定為有效。而有觀點則認為,限購政策屬于房地產市場宏觀調控政策的組成部分,其目的是為了維護房地產領域的公共利益,故此類借名行為因違反社會公共利益而無效。筆者認為,上述兩種觀點均有其一定道理,但對違反限購政策的借名買房行為是否構成違背公序良俗的分析,仍應從圍繞探求該政策所欲追求的政策目標、違反該政策所導致的后果以及嚴重程序展開。對此存在不同認識,將違反限購政策的借名買房行為認定為因違背公序良俗而無效,在理論上存在欠缺,邏輯上難以自洽,后果上過于嚴重,利益上導致失衡。就限購政策而言,其雖已不斷更新跌宕十數年之久,但實質上仍是政府針對部分階段房價過快上漲而進行的短期調控,并且隨著房價的周期起伏而或松或緊,因而難逃其短期性、臨時性、階段性的特點。在中共十九大提出“房住不炒”的定位之后,我國房地產調控逐漸轉向構建長效機制。但目前仍處于長效機制的建立健全過程中,當前的限購政策仍然具有明顯的短期行政調控措施的特點,顯然并不能等同于房地產健康發展長效機制本身。故從宏觀方面看,一般性地將規避限購政策嵌入違背公序良俗的范疇,在法律適用的妥當性上不無疑問。借名人之所以能夠購買房屋,從某種意義上講,是由于出名人轉讓其購買房屋的指標(在限貸情形下,則是其可享有如優惠貸款利率等優惠條件)給借名人所致,由此,借名買房情形下房地產調控的對象實際上已經從借名人轉移至出名人的身上,這體現在出名人以后再行買房時將會受到限購政策的影響,故房地產調控就其總量而言并未減損,由此難言調控政策落空,不宜以此為由即認定違背公序良俗。而且,通過限購等措施平抑房價、保障居民住房以及防范金融風險的愿望雖然良好,但也難免會對部分剛需群體、向往更加美好生活的改善群體造成誤傷,限制這些群體買房實際上也本非調控政策的初衷和所欲追求的效果,只是因為政策本身未能或難以更為細化所致,可見,規避限購政策并非一定會產生違背其目的的效果,故應進一步細化規避限購政策的具體情形。實際上,除了通過規避限購政策炒房牟利并可能會影響居民住房保障、增大金融風險的借名買房行為有觸及公序良俗這一底線的可能之外,其規避限購政策的借名買房行為與公序良俗之間尚有一定距離,“一棍子打死”則有不當擴大化之嫌。規避限貸政策與之類似。司法裁判導向要與國家政策的目標相配合,裁判結果要反映并鞏固國家政策的落實,這一觀點固然有其合理之處,但是否需要通過悖俗無效的認定加以實現,則應當格外謹慎,其必要性至少還須經受比例原則的檢驗。對于尚不具備購房資格的借名人而言,限購政策所要達到的效果無非就是使其無法實現購買房屋的目的,而借名人購買房屋不僅關注于房屋買賣合同的簽訂,其最終目的是獲取房屋所有權以便自己使用或進一步處分。若認定借名行為有效,一方面,在權屬認定端,可依《民法典》關于不動產物權變動的規定認定出名人是法律認可的房屋所有權人(這一點在本文第二部分將予以探討),從而借名人將面臨其借名所購房屋可能被出名人擅自處分或者被出名人的債權人申請強制執行的風險;另一方面,在合同履行端,借名人請求出名人依據借名合同履行協助移轉房屋權屬登記的義務應受到“限購政策解除或借名人取得購房資格”條件的限制,也就是說,在該條件尚未成就之前,借名人旨在取得房屋所有權的請求將不能得到支持,如此,限購政策的目的在民事法律層面已然實現。因此,為了追求在執行異議之訴中否定借名人排除出名人金錢債權人強制執行的訴求而試圖從行為效力這一“根部”下手,難免有用藥過猛之嫌,“只恐雙溪舴艋舟,載不動許多愁”。至于借名人需要承擔的其他政策成本,則還需行政機關切實履行職責,對違反政策的行為施以處罰,從而讓其經濟收益小于違法成本來實現,但這屬于行政機關的職權范圍,司法機關無需考慮,無權處理,也無法“包打天下”。而若認定借名行為無效,雖然在后果上也讓借名人因此而無法獲得其欲通過借名方式所要購買的房屋,并且同時具有對借名買房行為的警示效果,但同時也會導致借名人喪失了本可在合同有效情形下請求出名人履行合同義務或者承擔違約責任的權利,并誘發出名人以此為由主張合同無效以擺脫合同約束的背信沖動,從而導致借名人與出名人之間利益的失衡,而這些后果,均與配合限購政策實施無關,卻由相關當事人承擔,明顯有違比例原則。至于限貸以及上調首付比例、貸款利率上浮等金融政策,雖同為遏制不合理的住房需求以最終實現控制房價、防范金融風險的目的,但較之限購政策手段更為緩和,其并非直接限制購房資格,而是通過金融手段間接助力于房地產調控政策目的的實現,舉重以明輕,除規避上述金融政策而炒房牟利并可能影響居民住房保障、增大金融風險的行為存在違背公序良俗的可能之外,更與公序良俗無關,故不應因此而認定借名行為無效,不再贅述。綜上,對于情形二下借名行為的效力,應與情形一區別對待,后者因構成對公序良俗的違背而無效;而前者,則除通過規避限購、限貸等政策炒房牟利并可能影響居民住房保障、增大金融風險存在違背公序良俗的可能之外,一般而言并不構成違背公序良俗,因而不應據此被認定為無效。

    (四)是否構成惡意串通損害他人合法權益

    基于前述,情形一下借名行為因悖俗而無效;而情形三則如前所述,一般并不涉及對他人合法權益的損害問題,即使涉及對稅費的規避,也不宜據此而認定借名行為無效;故本部分僅涉及情形二下借名行為效力的探討。1.違反限購政策借名購買普通商品房普通商品房作為一種市場經濟條件下的商品,本應是自由流通之物,任何民事主體均得按照自己意愿選擇購買或不購買,現為房地產調控目的而出臺了如未婚自然人最多只允許購買一套房、一個家庭最多只允許購買兩套房之類的限制購買措施,通過借名購買,借名人購買了商品房A,其他民事主體若要購買,仍然可以選擇購買商品房B、C、D……并不會因此而導致其合法權益受損。至于因供需矛盾等原因導致的房屋供應數量變化、價格上漲等而致其他買房人的經濟利益受到影響,則屬市場經濟條件下購買任何商品均可能要面對的情形,與借名買房行為之間無因果關系。2.違反限貸政策借名購買普通商品房此種情形下借名人通過出名人的名義而因此實現的是本無法貸款而獲得了貸款、本應獲得較低金額的貸款卻獲得了較高金額的貸款、本應以較高利率獲得貸款卻獲得了較低利率的貸款的目的,需要考量的是銀行的合法權益是否因此受損。對于借名人通過出名人的名義而獲得了其本無法獲得的貸款,一方面,在資格條件基本相同的情況下,銀行并不在乎將貸款發放給誰,由于我國房貸違約率極低,銀行通過發放貸款而獲得了一筆優質的貸款業務,并無損失可言;另一方面,若借名人不提供還貸資金而導致出名人不向銀行按期支付還款,銀行可請求出名人承擔違約責任,況且房屋已經設定抵押,無論銀行是否知道借名買房的事實,均不影響其通過行使抵押權以實現其貸款債權,故銀行的合法權益并不會因此受損。對于借名人通過出名人的名義獲得了較高金額的貸款,銀行對于房地產信貸風險一般均通過各類型貸款總額及比例限制的方式加以控制,因此,只要符合這些條件,銀行的利益并無受損。對于借名人通過出名人的名義獲得了較低利率的貸款,單就這一筆貸款而言,銀行所獲利息看起來因此減少,但出名人獲得較低貸款利率的機會也有限(往往只有一次),況且這種限貸政策是為配合國家或地方房地產調控政策而為,并非銀行為追求更高的貸款利息主動采取,故也難言構成對銀行合法權益的損害。若銀行知道借名買房的事實而仍發放貸款的,則銀行已經通過實際行動表明了其愿意按照較低利率發放貸款的意思,故無討論損害其合法權益的前提。若銀行不知道借名買房的事實而發放貸款的,則因借名買房行為本身即構成間接代理,法律效果應先由出名人承受,出名人與銀行之間的借款合同法律關系也應依此處理,亦不應認定對銀行的合法權益造成損害。

    借名買房的物權歸屬

    被執行人可得執行的財產原則上受到其責任財產范圍的限制,因此,在借名行為及房屋買賣行為均有效的情形下,借名購買的房屋所有權是否歸屬于借名人,對于判斷是否能夠排除強制執行至關重要,因而也成為涉借名買房執行異議之訴中爭議的焦點問題。

    (一)借名買房物權歸屬的觀點分歧

    對于借名購買的房屋的物權歸屬,存在“物權說”與“債權說”兩種截然對立的觀點。在這兩種觀點之外,還存在認為借名人的權利屬于中間型權利的“物權期待權說”,由于“物權期待權”并非《民法典》規定的民事權利類型,主要關涉是否可排除強制執行,而與房屋的物權歸屬認定無關,故將在下文再予分析。本部分聚焦于借名人對于房屋的權利系物權還是債權的探討。“物權說”認為,不動產登記只是對不動產物權的權屬推定,與不動產物權的權利人沒有必然聯系。房屋產權登記并不具有不動產實際歸屬的確定效力,而當事人的本意系由借名人享有事實物權,故“即使是物權已經辦理權屬登記的情況下,仍應當根據真實的權利狀態確認真實權利人,故借名買房行為并不導致實際買房人的物權喪失,被借名人亦不獲得真實的物權”。當然,該觀點也認為,在涉及借名人與出名人之外的第三人時,應維持法律物權的正確性,以登記為標準認定房屋所有權歸屬于出名人。“債權說”認為,借名人與出名人之間關于房屋權屬的約定只能約束合同雙方當事人,沒有直接設立房屋所有權的法律效力,借名人不能根據約定直接取得房屋所有權。“債權說”被近幾年的司法實踐越來越多地采納,樣本案例中的絕大多數裁判亦是如此,許多地方法院的司法政策文件中也有體現。

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